Dans le cas de grands projets d’aménagements ou de certaines problématiques immobilières, il peut-être nécessaire d’évaluer une indemnité d’éviction.

Indemnité d’éviction, définition

L’Indemnité d’éviction représente l’estimation du préjudice dû par le bailleur qui ne souhaite pas renouveler un bail commercial. De manière générale, le montant du préjudice s’entend comme la somme de :

• La valeur marchande du fonds de commerce,
• Les frais de déménagement et de réinstallation,
• Les frais de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Principe d’évaluation

Dans un premier temps, il convient de déterminer si la perte du local loué entraîne la perte du fonds de commerce ou s’il existe une possibilité de transfert de l’exploitation. S’il y a perte du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction sera basée sur la valeur du fonds. Mais, s’il y a possibilité de transfert, l’indemnité sera basée sur la perte du droit au bail (acquisition d’un titre locatif de même nature).

En général, l’évaluation des fonds de commerce peut s’effectuer selon trois méthodes principales :

• L’estimation par le chiffre d’affaires (méthode appelée également des « barèmes fiscaux »),
• L’estimation par la rentabilité,
• L’estimation par comparaison.

Il est à noter que la valeur du fonds ne peut être inférieure à la valeur du droit au bail qui constitue donc la valeur plancher du fonds de commerce.

Indemnités accessoires

A l’indemnité principale (valeur du fonds de commerce ou du droit au bail), il convient d’ajouter les indemnités accessoires constituées par les autres frais liés à l’éviction. Ces frais complémentaires, admis par la jurisprudence, ne s’appliquent que s’ils sont justifiés. Certains ne sont retenus que dans l’hypothèse d’un transfert (frais de déménagement, aménagements non amortis, double loyer).

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