La valeur vénale immobilière est une expertise spécialisée suivant les recommandations de la Charte de l’Expertise Immobilière. A quoi correspond-elle ? Comment se déroule-t-elle ? Quelles sont les méthodes utilisées par les experts ?

Qu’est-ce qu’une valeur vénale immobilière ?

La valeur vénale immobilière correspond au prix estimé auquel un bien en l’état ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement vendu, à l’amiable, au moment de l’expertise, avec les conditions suivantes réunies :

• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• un délai de négociation raisonnable, compte tenu de la nature et situation du bien,
• une stabilité du marché pendant ce délai,
• une proposition à la vente sans réserve, dans les conditions du marché et avec une publicité adéquate,
• l’absence de facteurs de convenance personnelle.

Généralement, cette valeur est exprimée en Euros, hors frais et droits de mutation et hors TVA.

De plus, cette évaluation est réalisée par un expert spécialisé et suit les recommandations de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière. Il est nécessaire à l’expert de bien comprendre les contextes de cette évaluation. En effet, différentes hypothèses ou contextes peuvent aboutir à des écarts de valorisations.

Concrètement, comment se déroule une valeur vénale immobilière ?

Afin de réaliser cette mission, il est intéressant de fournir à l’expert immobilier :

• les plans et surfaces des bâtiments,
• toute convention juridique disponible,
• la liste des travaux immobiliers (gros travaux d’entretien réalisés et prévisionnels),
• tout rapport concernant un risque environnemental (diagnostic du risque de pollution des sols, …),
• …

En outre, pour les besoins de l’estimation, l’expert immobilier procède à :

• une visite des lieux pour en apprécier la nature, la situation, l’accès, l’état,
• l’analyse des surfaces du bien et de leur affectation,
• une enquête auprès des services de l’Urbanisme,
• une étude des documents communiqués.

Au cours de la visite, un reportage photographique des principaux éléments est réalisé. Des constations des désordres majeurs sont effectuées. Tous les bâtiments sont visités à l’exception des zones inaccessibles pour des raisons de confidentialité ou de sécurité. Ces particularités doivent être évoquées avant le début de mission avec le client.

Aussi, l’évaluation est réalisée en présumant que les biens considérés répondent à toutes les obligations légales ou réglementaires (permis de construire, conformité, usage, destination…). L’évaluation n’implique donc en aucun cas les vérifications suivantes : les normes de sécurité, l’amiante, le plomb, les termites, la pollution et autres vices cachés.

Plusieurs méthodes d’évaluation

Pour estimer la valeur vénale immobilière, l’expert immobilier peut utiliser plusieurs méthodes choisies en fonction du contexte de l’intervention :

Méthode par le revenu :
Cette méthode permet d’obtenir une valeur à partir, soit d’un revenu constaté, soit d’un revenu théorique, auquel est appliqué un taux de capitalisation.

Méthode par actualisation des flux financiers à venir :
Cette approche consiste en une projection de la valeur du bien selon la méthode financière dite du DCF (Discounted Cash Flows) qui est un mode de calcul de la valeur vénale par actualisation des revenus nets futurs. Elle comprend une analyse prospective, notamment des flux de trésorerie nets générés par l’exploitation des immeubles sur une période donnée.

Méthode par le coût de remplacement :
Cette méthode consiste à déterminer la valeur de reconstitution de l’ensemble immobilier, à partir d’une évaluation du terrain, à laquelle s’ajoute la valeur de reconstruction des bâtiments à l’identique. Celle-ci est ensuite pondérée par différents abattements dépendants de l’âge, de l’état d’entretien, de l’obsolescence…

Méthode par comparaison
Cette méthode permet de déterminer une valeur par comparaison avec les transactions récentes effectuées dans un périmètre proche et pour des biens similaires.

Contenu du rapport d’expertise

Le rapport final d’expertise comprend :

• une présentation de la situation et de l’emplacement des biens immobiliers concernés,
• un plan de situation,
• un plan cadastral ou un plan de masse,
• des photographies,
• les caractéristiques d’urbanisme,
• le descriptif et la nature des constructions,
• un état des surfaces,
• la situation juridique,
• l’estimation de la valeur vénale immobilière.

Aussi, pour en savoir plus sur nos évaluations en valeur vénale immobilière.

Au final, en complément : www.ifei.org