Un diagnostic du risque de pollution des sols s’avère utile en cas de vente d’un site immobilier industriel. Il aboutit à l’identification d’une pollution, de techniques de dépollution et donc de coûts de dépollution. Ces derniers seront à soustraire de la valeur vénale immobilière.

Contexte réglementaire pour la vente d’un site immobilier industriel

Lorsque sur un site, est ou a été exploitée une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE) soumise à autorisation, le vendeur du site est tenu d’en informer l’acheteur. Il l’informe également des dangers importants qui résultent de l’exploitation. Dans les autres cas, le principe de « pollueur-payeur » et la jurisprudence ont tendance à rechercher la responsabilité du dernier exploitant du site en cas d’impact environnemental lié à l’activité pratiquée. Mais dans les faits, le propriétaire est souvent recherché pour la résolution des problématiques environnementales. Il est donc important pour un vendeur d’établir un état des lieux de la pollution juste avant la transaction afin de se protéger contre tous recours. Son intérêt sera alors d’avoir un avis argumenté sur l’absence éventuelle de pollution avant la vente.

Objectifs du diagnostic du risque de pollution des sols

Les objectifs de ce diagnostic sont essentiellement d’identifier le risque de pollution des sols et des eaux souterraines ou superficielles proches du site. Il ne s’agit pas d’une recherche exhaustive de toutes les pollutions possibles sur l’ensemble du site, mais à une mise en évidence de risques significatifs de pollution qui pourraient induire un coût de réhabilitation conséquent et une responsabilité environnementale. Les conséquences peuvent être alors importantes en termes de coûts de dépollution, retardement de projet ou même d’image.

Protocole d’intervention

Le protocole débute par une étude documentaire dont l’objectif est de présenter l’entreprise, les secteurs du site et les produits susceptibles d’avoir contaminé le sol, les eaux superficielles, les eaux souterraines afin d’évaluer le risque de pollution du site. Elle correspond donc à une description du site à un instant donné. Cette étude documentaire comprend la collecte d’informations complémentaires sur le site (interviews, visite en mairie et pouvoirs publics, analyse de bases de données publiques sur les sites pollués). La synthèse des éléments collectés permet d’identifier les 3 composantes qui caractérisent une pollution : la source (la présence et le type de polluant), le vecteur (l’existence d’un transfert potentiel du polluant), la cible (l’existence d’un milieu exposé à cette pollution). Au final, le diagnostic de pollution des sols présente :

• la nature des activités passées et présentes, susceptibles d’avoir entraîné une pollution, ainsi que leur localisation,
• la nature des produits (ou famille de produits) utilisés ou susceptibles d’avoir été générés (matières premières et déchets),
• les informations sur d’éventuelles pollutions antérieures (activités plus anciennes par exemple),
• l’évaluation du risque de pollution du site (nature et risque identifié).

Etudes approfondies

En fonction du risque identifié lors de l’étude documentaire, des recherches complémentaires peuvent être nécessaires. Dans ce cas, il s’agit d’effectuer des prélèvements sur le terrain : échantillons de sols, tests gaz et mise en place de piézomètres pour l’étude de la qualité des eaux souterraines. Les échantillons sont ensuite analysés en laboratoires agréés. Par cette méthode, les polluants seront connus ainsi que leurs concentrations. Il sera alors possible de définir les techniques de dépollution, le temps nécessaires et les coûts de dépollution. Ces coûts représenteront alors des moins-values à soustraire à la valeur vénale immobilière du site. Dans le cadre des normes IFRS, une évaluation de coûts de dépollution significatifs pourra conduire à la réalisation d’un test de dépréciation.

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